Gdzieś na początku lat osiemdziesiątych ubiegłego wieku stworzono rynek obligacji hipotecznych co spowodowało poszerzenie pola działania Wall Street na nowy, dotąd nieznany obszar: zadłużenia obywateli Stanów Zjednoczonych. Na starcie machina rynku obligacji obejmowała bardziej zamożnych, wypłacalnych przedstawicieli amerykańskiej populacji. Z czasem zaczęto rozszerzać kredytowanie oparte na hipotekach także na warstwy coraz mniej zamożne. Chodziło o to, by rozkręcać interesy poprzez udostępnianie kredytu coraz szerszym kręgom ludności a następnie „przerobić” je w obligacje hipoteczne. Są one prawem do przepływu gotówki z tysięcy indywidualnych kredytów hipotecznych. W latach 80-tych inwestujący w obligacje hipoteczne obawiali się, że zostaną spłaceni za szybko. Nie brano wówczas pod uwagę, że można nie zostać spłaconym wcale. Wszak to obligacje zabezpieczone hipotecznie, czyli nie tylko w potocznej świadomości wariant relatywnie pewny. Wówczas udzieleniu kredytu towarzyszyło standardowo pojmowane badanie zdolności podmiotu do jego spłaty. Dlatego kredyty skomasowane w puli będącej podstawą obligacji hipotecznej musiały spełniać standardy wyznaczone przez jedną z rządowych agencji: Freddie Mac, Fannie Mae i Ginnie Mae. Pożyczki w praktyce były objęte gwarancjami rządowymi, czyli w przypadku „posypania się” kredytobiorcy długi spłaciłby rząd. Z czasem obligacje hipoteczne ewoluowały. Miały pozwolić na udzielanie kredytów nie spełniających warunków kwalifikujących je do objęcia gwarancjami rządu. Chodziło o objęcie akcją kredytową właścicieli nieruchomości z grup coraz mniej zamożnych, o coraz mniejszej zdolności kredytowej. Przede wszystkim po to, by mogli otrzymać gotówkę pod zastaw domu, który już posiadali. Nie posiadający zdolności kredytowej mogli na tej samej zasadzie ubiegać się także o kredyt na nowy dom. Stopniowo poszerzał się obszar finansowania coraz szerszych grup obywateli, których zdolność do terminowego regulowania należności z tytułu zaciągniętego długu stawała się w coraz większym stopniu wątpliwa. Dotychczasowe ryzyko inwestującego w obligacje hipoteczne polegające na ryzyku przedwczesnej spłaty, a tym samym obniżeniu zyskowności transakcji, przemieniło się w ryzyko braku jakiejkolwiek spłaty. A zaczęło się całkiem niewinnie, by wysoko oprocentowany debet na karcie kredytowej zastąpić niżej oprocentowaną pożyczką hipoteczną. Obywatele dostawali możliwość dofinansowania potrzeb do wartości swojej nieruchomości. Umożliwiało to życie według standardu wyższego, aniżeli rzeczywisty stan zamożności. Kredyt rekompensował niewystarczający poziom dochodów uzyskiwanych z własnej pracy. Dawał iluzoryczne poczucie wzrostu możliwości konsumpcyjnych. Wydawało się, że rodzące się porozumienie między finansjerą a szerokimi kręgami obywateli było korzystne dla tych ostatnich. Powstawało coraz więcej firm działających na tym rynku. Przy czym pożyczkodawcy ogromną większość udzielonych kredytów sprzedawali /sekurytyzacja/, a kupujący /banki inwestycyjne/ dzieliły je na transze i rozprowadzały w postaci obligacji zabezpieczonych hipotecznie. Z czasem wielkość tych transakcji rozszerzyła się do takiego stopnia, że w następstwie załamania się wieloletniego trendu wzrostowego na rynku nieruchomości nastąpił krach ekonomiczny lat 2007-2008.
Szerzej: Michael Lewis: Wielki szort. Mechanizm maszyny zagłady.
Leave a Reply